伴随着城市化进程和居高不下的房价,租房成为都市人生活的主要模式。2016年,国务院办公厅就曾发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出实行购租并举,同时将致力于完善住房租赁法律法规,规范市场行为,稳定租赁关系。近年来,尽管房屋租赁越来越普遍而国家的管控力度也逐步加大,房屋承租人始终在社会生活中处在相对弱势的地位,侵犯房屋承租人权利的事件也时有发生。本文拟结合《民法典》的更新,聚焦租赁关系存续期间租赁房屋转卖对承租人的承租权和优先购买权的侵害与法律救济,以期对未来司法实践中承租人的法律保护有所裨益。
一、关于房屋承租人之承租权的救济
(一)“买卖不破租赁”规则
在房屋承租人与房屋所有人(以下简称“出租人”)签订长期租赁合同并一次性缴纳数目不小的房屋租押金的情况下,房屋所有权的移转将直接妨碍承租人对房屋的占有使用。为保护弱势承租人群体之生存利益及防范对财产秩序的肆意破坏,我国民法早前就明确规定了“买卖不破租赁”规则,用以解决房屋买卖过程中承租人与房屋买受人间的利益冲突。即除房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;以及房屋在出租前已被人民法院依法查封的情况以外,承租人有权在租赁期内继续占有使用所有权已发生变动的该房屋。本规则看似简单,但对其理解与适用实则在实践中经历了漫长的司法续造,最终被《民法典》有效明确。
1. 以租赁合同效力为核心的“买卖不破租赁”规则
根据1988年实施的最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)(以下简称《民通意见》)第一百一十九条的规定,租赁期内发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。也就是说,在租赁关系成立生效后,即使出租人嗣后将租赁房屋转让给承租人以外的买受人,在租赁期内,承租人仍可基于租赁合同要求买受人允许其继续使用租赁房屋。
1999年颁行的《合同法》则态度稍显暧昧,其在第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。尽管很多学者认为本规定与《民通意见》中的“原租赁合同对新房主继续有效”具有同质性,但若从合同相对性原则出发,本规定并不能当然解释为对新房主具有约束力。
尔后,最高人民法院于2009年发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同解释》)重新明确:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。
综上,尽管租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物的占有、使用和收益的权利,本质上属债权。但“买卖不破租赁”规则却使得承租人以租赁期为限取得了物权性的对抗效力,从而有效保障了承租人的合法权益。然而,对受让人而言,若承租人仅与出租人订立租赁合同又尚未对租赁房屋进行占有使用,而该租赁合同又难以为受让人知悉时,强制受让人承受租赁合同的相关义务(如容忍承租人的使用甚至是租赁合同届期后退还相应押金),将不可避免地造成承租人和受让人权利的失衡。
2. 《民法典》下以占有对抗主义为核心的“买卖不破租赁”规则
早在2009年,《房屋租赁合同解释》就强调了占有对于房屋租赁的价值。在一房多租的情形下,该司法解释要求法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。而最高人民法院(2013)执监字第67号执行裁定书也曾在租赁权设立时间的认定问题上明确表示:“租赁权作为物权化的债权,应以租赁人实际占有、使用的时间作为租赁权的设立时间。”
考虑到占有在租赁关系中的核心地位及其在租赁关系存续期间的有效公示力[1],增加占有作为承租人适用“买卖不破租赁”规则的基本条件逐渐成为司法界共识。因此,最高人民法院在2015年颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中申明:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。2020年5月28日通过并于2021年1月1日生效施行的《民法典》最终也在第七百二十五条明确了占有对于适用“买卖不破租赁”规则的重要性:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。” 值此,我国民法上的“买卖不破租赁”规则经司法机关的不断续造,最终由立法机关确立占有对抗主义的适用条件。
(二)“买卖不破租赁”不适格情境下的承租权救济:出租人的权利瑕疵担保
依前述司法解释以及《民法典》的最新规定,若承租人未能在所有权发生变动前按照租赁合同的约定对租赁房屋进行实际占有,是不是意味着承租人将彻底失去法律保护呢?诚然,在此情况下《民法典》将不支持承租人向房屋买受人要求在原租赁合同有效期内容忍自己对房屋的占有使用,但承租人基于新房屋买卖合同不影响原租赁合同效力的规定,仍然有救济途径。根据《合同法》第二百一十六条的规定,出租人有义务保持租赁物在租赁期间符合约定用途。第二百二十八条进一步明确:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”此处的不支付租金当然包括解除合同而终局地不支付租金的情况,即《合同法》第九十四条规定的,一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。另外,承租人因重新寻找住所而遭受的误工成本和租金上涨等直接或间接损失也可以在合同解除后要求出租人承担违约责任。
二、关于房屋承租人的优先购买权之救济
根据我国《合同法》第二百三十条的规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。当出租人未通知承租人、恶意拖延履行通知义务或虚构交易条件和交易对象时,承租人的优先购买权就难以行使抑或是需要付出不合理的高额成本。
与前述承租权不同,承租人的优先购买权是承租人享有的先于他人购买所承租房屋的权利。而这一权利的行使首先有赖于出租人在合理期限内的通知,其次还要求承租人明确表达购买意向,即承租人愿以与出租人和买受人磋商后达成的条件(价款、支付方式和期限等方面)相同的条件购买房屋。因此,承租人获得救济的前提也需其主张行使优先购买权。
另外,承租人之优先购买权能够获得法律救济的程度直接取决于买受人是否善意及是否就租赁房屋办理了物权变更登记:(一)若买受人善意且与出租人办理了物权变更登记的,租赁房屋所有权将被买受人善意取得,承租人可要求出租人承担赔偿责任;(二)若买受人善意但未与出租人办理物权变更登记的或买受人恶意的,承租人得以主张其在同等交易条件下与出租人间成立买卖合同,针对恶意串通的情况还可同时主张出租人与买受人的买卖合同无效。具体而言,承租人可以:
(一)房屋承租人无法行使优先购买权时,要求出租人承担赔偿责任
即将施行的《民法典》承袭了2009年的《房屋租赁合同解释》第二十一条的规定,明确了出租人妨害承租人行使优先购买权的应承担赔偿责任。至于是否需要考虑租赁房屋所有权变动的情况以及承租人嗣后是否还能要求行使优先购买权,法无明文规定。《房屋租赁合同解释》第二十四条规定,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续而承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。据此,本文认为,当且仅当出租人与买受人间的买卖合同生效致使物权发生有效变动,从而承租人无法再要求行使优先购买权时,承租人才有权要求出租人就相关损失予以赔偿。而在此情况下,对于赔偿的性质和范围,前述法律规定也未能列明。本文认为可以分两种情况讨论:
1. 出租人未通知承租人即与第三人订立房屋买卖合同
这种情况下,承租人有权根据《房屋租赁合同解释》向出租人主张违约的损害赔偿,赔偿的范围应依据实际损失和可得利益损失进行确定。具体而言,未经通知出卖房屋的行为一方面将迫使承租人在租赁期届满后另行购买或租赁房屋以供居住或使用而支出不必要的交易成本。另一方面,承租人丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会,将因房屋市场价格波动失去一定的可得利益。因此, 出租人侵害承租人优先购买权的赔偿范围问题,本文认为承租人至少可以向出租人主张赔偿:第一,搬家损失,即承租人无法行使优先购买权而被迫搬家所支出的必要费用,如误工费或搬家费等;第二,差价损失,即履行利益的损失,租赁房屋实际售价与争议发生后房屋的市场价格间的差额。目前实践中基层法院还会通过调解由当事人协商赔偿数额。
2. 出租人通知承租人后又与第三人签订房屋买卖合同
这种情况下若承租人明确向出租人表示愿意购房并为履行房屋买卖合同作了相应准备工作,如变卖财产以筹房款或放弃其他交易机会,而出租人嗣后与第三人就租赁房屋签订了买卖合同的,属于《合同法》第四十二条规定的缔约过失,承租人可以要求出租人承担缔约过失责任并赔偿其为签订合同所付出的缔约费用、准备履约所支付的费用及相应利息等。
(二)房屋承租人仍有机会行使优先购买权时,主张与出租人间成立买卖合同
在承租人仍有机会行使其优先购买权时,承租人的权利救济还应考虑买受人的主观状态及物权变动情况。具体分为两种情况:
1. 买受人善意但未与出租人办理物权变更登记
根据前述《房屋租赁合同解释》第二十四条的规定,买受人当且仅当在善意购买租赁房屋且完成物权移转手续的情况下才能对抗承租人的优先购买权。反之,不论出于何种原因,只要善意买受人还未完成物权变更登记,承租人仍保有优先购买租赁房屋的机会。
最高人民法院民事审判第一庭编纂的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(以下简称《理解与适用》)明确:“…承租人行使优先购买权主张与出租人成立买卖合同后,基于优先购买权的设置目的考虑,应当优先保护承租人履行合同,取得房屋所有权。……承租人与出租人成立合同关系后,该合同与出租人同第三人签订的合同产生的权利均为债权,在两个权利相同情形下,优先保护承租人合同的履行符合优先购买权的立法意旨。”[2]另外,该《理解与适用》还提到:“(尽管《房屋租赁合同解释》)对人民法院是否可以判令承租人与出租人形成买卖合同关系,未予直接规定,但从本解释第二十二条、第二十三条[3]规定含义看,司法解释采用了肯定的观点。”
因此,只要承租人在善意买受人与出租人完成物权变更登记前向出租人主张行使优先购买权,那么其与出租人间得以成立房屋买卖合同,从而对抗出租人与买受人间的买卖合同。当然,为了避免承租人滥用权利,《理解与适用》建议法院对承租人课以一定义务,如交付一定数额的定金或提供担保,以使出租人信任承租人的履行能力,保障出租人权利的实现。
2. 买受人恶意
《民法典》颁布前,针对承租人优先购买权能否对抗出租人与第三人间买卖合同的问题,法律规范及其适用就已历经了长期的反复和发展。
(1)1998年《民通意见》规定侵害承租人优先购买权的买卖合同无效
1988年《民通意见》第一百一十八条首次规定:出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。即在较长时间的司法实践中,侵犯承租人优先购买权的买卖合同一般被认定为无效。这样一刀切地认定买卖合同无效在本文看来,一方面不利于保护买受人的交易安全,另一方面也于承租人无益,即该买卖合同的无效并不能强制要求出租人与承租人基于优先购买权订立买卖合同。
(2)2007年《物权法》明确承租人优先购买权非物权且《民通意见》第一百一十八条被废止
2007年《物权法》的施行及物权法定原则的确立进一步明确了承租人的优先购买权并非物权因而该权利并不具有对世性。也就是说,《合同法》第二百三十条规定的“承租人的优先购买的权利”属债权,并不具有对抗第三人的效力。因此,最高人民法院于2008年以《民通意见》第一百一十八条与《物权法》相冲突为由,将其予以废止。[4]
(3)2009年《房屋租赁合同解释》规定侵害承租人优先购买权的出租人应承担赔偿责任
在《物权法》的基础上,2009年的《房屋租赁合同解释》第二十一条进一步规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限[5]内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
(4)2009年最高人民法院负责人明确侵害承租人优先购买权的买卖合同效力应作独立评价
最高人民法院民事审判第一庭负责人就《房屋租赁合同解释》在答记者问中, 对侵害承租人优先购买权的合同效力瑕疵问题进行了进一步阐释:“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由, 请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,其并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时, 承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第 (4) 项规定和《合同法》第五十二条第 (2) 项[6]规定, 主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。”[7]。
(5)2020年《民法典》承袭并完善《房屋租赁合同解释》对承租人优先购买权的救济
此次《民法典》第七百二十八条在这一问题上承袭了《房屋租赁合同解释》相关规定,即承租人优先购买权受侵害的有权要求损害赔偿但依然不能仅以此为由认定出租人与买受人间房屋买卖合同的效力瑕疵。此外,《民法典》在用词上更为严谨:即以“出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力不受影响”的表述有效避免了原司法解释造成的“任何情形下承租人均不得主张出租人与第三人签订的买卖合同无效”的误解。
(6)小结
综上所述,针对租赁合同有效期间买受人基于恶意购买租赁房屋的行为,本文认为应作如下分析:
首先,该合同的效力依然应依据《合同法》有关合同效力的规定进行评价。承租人不得仅以其优先购买权受侵害为由要求宣告该合同无效。
其次,若出租人与买受人签订买卖合同过程中存在恶意串通或其他可能导致合同无效的情形,承租人依然得以请求法院宣告该合同无效。即使其与出租人已办理权属转移登记,承租人依然可以请求法院确认出租人与买受人的买卖合同无效。根据无效合同自始无效的基本原则,涉案房屋的物权变更登记也应恢复原状。根据前述《理解与适用》,承租人得要求出租人向自己履行买卖合同进而要求将租赁房屋登记在自己名下。另外,此处能否要求撤销出租人与买受人间的买卖合同呢?尽管包括王利明教授在内的众多民法学者都曾呼吁应准予承租人选择撤销合同的方式来保障自身权益[8],但截止到《民法典》出台,我国目前尚未将“恶意串通损害他人利益”的行为规定为法律行为或合同的可撤销事由。最高院也曾在判例中认定:“参照该条规定精神(《房屋租赁合同解释》第二十一条),在执行程序中,房屋承租人以没有接到司法拍卖通知,导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的,不予支持。”[9]
最后,若买受人与出租人签订买卖合同的过程中存在单方恶意,其与出租人间的房屋买卖合同依然有效。而根据善意取得制度的适用条件,即使其已完成物权变更登记,也无法取得租赁房屋的所有权。那么此时就又出现了前文探讨过的两份买卖合同都有效的情况,如前文分析,根据优先购买权的立法要旨,此时出卖人依然只能向承租人履行买卖合同。与此同时,由于买受人主观上存在恶意,属于明知且自愿承担履行不能之风险的行为,也就不能再向出租人主张违约责任。
综上所述,尽管我国民事法律规范以“买卖不破租赁”和“承租人的法定优先购买权”两项规则对租赁房屋所有权变动情境下承租人的权利救济提供明确支持,但两项规则的具体适用依然存在诸多疑虑,如承租人优先有购买权损害赔偿的范围及其强制缔约请求权与出租人意思自治间的协调问题等都亟待立法予以释明。
长久以来,我国的房屋租赁政策一直倾向于“居者有其屋”。正是由于这种政策导向,我国的法律制度设计上始终将商品房开发和销售作为发展住房的重中之重。在合同法及城市房地产管理法等相关法律中,大量的法律条文都针对房屋买卖而房屋租赁则相对不足。这使得租户居住环境和基本权益都得不到有效保障。面对近年来城市化进程加快和新城市人的不断涌入,党中央应时而使,在十九大报告中明确提出让全体人民“住有所居”。在我国的住房市场和理念从“居者有其屋”向“住有所居”过渡的大背景下,民事法律规范和司法审判也应该适时而动,力求在最大程度上规范房屋租赁市场,保障承租人的合法权益。
[注]
[1]最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。
[2]最高人民法院民事审判第一庭,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社,2019年,第292页。
[3]第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
[4]《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》。注:若实践中出租人与买受人的房屋买卖合同发生在2008年前,那么依然应当适用《民通意见》的规定,认定该合同因侵害承租人优先购买权而无效,详见最高人民法院(1998)民终字第96号二审判决书。
[5]本解释第二十四条规定:出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买或第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。
[6]《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《民法典》 第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。
[7]最高人民法院民事审判第一庭,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社,2019年,第11页。
[8]王利明,《中国民法典学者建议稿及立法理由 债法总则编 合同编》,法律出版社,2005年版,第433页。
[9]最高人民法院(2018)最高法执监394号执行裁定书。
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