各位北京市律师协会同仁，大家晚上好。应协会的统一安排，有关《民法典》的分享今天进入了这一讲，该讲主要内容是《民法典》合同编物业服务合同条款解读。本次《民法典》在草拟过程中把物业服务合同作为典型的列明合同纳入《民法典》，这是过去所没有的，过去合同法中没有物业服务合同这一列明合同，《民法典》中是新增的，而且涉及到的条款数量也比较大，所以我们今天用两个小时把《民法典》合同编物业服务合同这一章的条款逐步来解读一下。

我们今天的分享大致分三个部分。第一个部分是章节综述，该部分主要是跟大家介绍一下《民法典》的主要结构以及物业服务合同在《民法典》中的位置，为大家确立一个整体概念以便后期解读；第二个部分是条款详解；第三个部分是对物业服务行业的影响。

第一章 《民法典》第三编合同编共有三个分编，第一分编对应第1-8章，即第463-594条；第二分编对应第9-27章，即695-978条；第三分编对应第28-29章，即979-988条。第一编相当于合同法的总则部分；第二分编是典型合同，即过去所说的列名合同，本编一共二十七章，其中第二十四章——物业服务合同，这是第一次被纳入典型合同中，大家需要关注。而且物业服务合同处于委托合同之后，行纪合同、中介合同之前，过去合同法上委托合同、行纪合同、居间合同是挨着的，从《民法典》这个排列顺序上看，可以说物业服务合同有委托合同的性质，但其又不仅仅是委托合同，否则就不用单独列为一章了，只能说物业服务合同整体上与委托合同有趋同的部分。第三分编是准合同，无因管理和不当得利。

现在我们来看物业服务合同这一章的主要内容。

该条有两款，第一款是对物业服务合同的定义，实际上也是对物业服务的定义。过去对物业服务的定义用的是《物业管理条例》第二条，现在我们可以依据《民法典》。另外从这一款中看出，物业服务的内容涉及设施设备维修养护、环境卫生和秩序管理三个大类，与《物业管理条例》中的规定是一致的。还需关注的一点是物业服务人的定义，这一定义是第一次提出的，过去我们在《物业管理条例》上用的是物业服务企业，该条款中规定的物业服务人包括物业服务企业和其他管理人，其他管理人包括非企业性管理人，目前北京存在这种形式，还有一种是业主组织自管，所以物业服务人的范围比过去更大。这里面还有一个定义，大家可能感觉到跟之前不太一样，就是第一款的“物业服务区域”，过去我们常叫“物业管理区域”，“物业管理区域”是《物业管理条例》中的名词，这次《民法典》称为“物业服务区域”。另外就是“物业费”，这个称呼是大家习惯的一个说法，全称实际上是“物业服务费”，因为物业实际上是关于不动产的一个名词，那么涉及到不动产的费用有很多，因此应该称“物业服务费”或者“物业管理费”。所以第九百三十七条主要就是做了两个定义，一个是物业服务和物业服务合同，一个是物业服务人。

合同法总则部分和《民法典》合同编的第一分编列明了合同的主要内容，物业服务合同既然在合同法、合同编的范围之内，它的整个体例结构应该符合合同编第一分编对于合同结构的整个要求；另一方面，物业服务合同有其特殊的地方，本章把它的内容中特殊的部分也列明了，常见的有服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法。但有一些是比较特殊的，包括维修资金的使用、服务用房的管理和使用。物业服务期限也是物业服务合同中较为常见的，但服务交接是一个比较特殊的条款。所以本款共七项，有一些是服务合同中比较常见的，而有一些是只存在于物业服务合同中的。如果物业服务合同缺少这些内容，那就是不完整的，所以在进行合同审核时应该清晰地把握整个物业服务合同的内容，如果存在缺失部分，那这个物业服务合同可能就是不完整的，因此大家可以先从结构上进行初步审核。

除了合同的一般内容，还有一些补充内容——物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。即物业服务合同中是可以有单方承诺的，物业服务企业一般会在小区内进行相应制度、服务标准、服务内容的公示，这些内容其实就构成了对业主的服务承诺，如果这个服务承诺是有利于业主的，法律规定它当然成为物业服务合同的组成部分，所以我们同行在给物业服务企业做顾问的过程中，应该关注到物业服务人公开作出的服务承诺，是有可能成为物业服务合同的组成部分的，当然举证责任在业主，是否要举证的选择权也是在业主，而是否作出承诺的决定权是在企业。所以我们不管是在为企业还是业主服务时，要知晓这一点，尤其是为业主服务时，要告知其一定保存好相应的证据材料，任何公开作出的材料，都有可能成为有利于业主的服务承诺，这个时候业主的权利是能够被更大程度和范围的保护的。

最后是物业服务合同的形式，应该采用书面形式，即要式合同，这一点是不言而喻的。那么物业服务合同的示范性文本可能在今年下半年就会出来，北京市的住建房管部门和工商管理部门应该能给出一个示范性条款。这个示范性条款是非强制性的，它只是给了大家一个合格的工作基础，在这个基础之上，对于一些强化性的内容，还需要各位同行结合对该行业的理解、对客户需求的把握来完成。《北京市律师协会律师办理物业管理业务法律指引》其实有针对物业服务合同内容的描述，大家可以参考。

本条只有一句话，也是比较受争议的一句话。第一个问题，“依法”的指向是什么？《北京市物业管理条例》中对建设单位与物业服务人有一些原则性描述，大家可以参考；第二个问题，从该条中可以看出，目前采用的还是建管分离的模式，开放商和物业服务人都在自己相应的平台上承担相应的责任，只不过两者具有关联性；第三个问题是，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同”，这里面涉及到业主大会依法选聘，在《北京市物业管理条例》实施之后，业主大会也需要刻制公章，也就是今后在北京存在业主大会和业主委员会同时有公章的情况，那么这时业主委员会只是在执行业主大会决议，签约的时候不再使用业主委员会的印章，而是使用业主大会的印章，当然在使用印章过程中一定要注意业主大会的决议范围，如果超过了这个范围，那么业主委员会就存在失职。刚才我们提到的物业服务合同中的内容，如果在业主大会中没有完全包括进去的话，那么这个合同是签不出来的。这要求业主委员会在组织召开业主大会过程中，对物业服务合同进行表决时，是需要包括这些内容的，而且要以书面形式签订。

这条规定与我们原来条例里面规定的不太一样，该条强调的是“业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的”。一个合同有成立、生效、履行，如果物业服务合同成立了，但基于某些原因未生效，那么前期物业服务合同并未终止，这也意味着新的物业服务合同生效之前，原有的物业服务合同继续履行。过去我们说一旦签署了就可以更换、通知，但实际上成立和生效还是有区别的。比如我们之前在现实生活中碰到过有关的例子，业主大会选聘了新的物业公司，旧物业公司拒绝撤离，新物业公司无法进场，一个物业服务合同的期限是三年，新合同的期限有三年，而旧物业公司一年半到两年仍不走，这样新物业合同就无法履行，期限都快要过了。这种情况下一般采取物业服务交接之日起，合同生效。但是这样算也存在另外一个问题，不交接就不生效。《民法典》为了解决这样的问题，实际上采用了倒推的方式——合同生效，前期合同才终止，有先有后，保证了权利的无缝对接，保障了业主的权利。

首先，该条规定和委托合同的法理是一致的；其次，有一些专项服务事项是必须转委托的，比如消防、电梯、锅炉，这些都是专业性很强的设施设备，需要委托给专业性较强的服务组织来做，而且根据《特种设施设备法》的有关规定，这些特种设施设备是需要有资质的单位来完成的；最后，物业服务人不得将全部物业服务转委托，这类似于建筑工程中总包和分包的关系，原因在于物业服务人是要承担最终责任的，这一项在《物业管理条例》中有规定，而且对其规定了处罚措施，按收取的物业费的一定比例进行处罚，这个处罚比例是相当高的。当然目前我们经常会看到有借一个大公司的壳去投标，中标之后自己搭建了项目团队去运作，这种情况不算整体转包，算是承包的关系。

物业服务人首先要满足的是物业服务合同的约定，但是对于合同中未约定的不意味着不承担责任，因为物业本身具有使用性质。比如土地的批准使用，住宅70年，办公50年，商业40年，这涉及到的就是使用性质。因此， 这一款是物业服务人的职责，也是表达其专业能力的一种方式。该款还体现出物业服务人要承担审慎的安全保障责任，该责任是法定的，也是物业服务人在履约过程中应该承担的。这里的“合理措施”应该与物业服务人的服务标准、服务费用大体相当。比如在一个经济适用房小区，物业服务人的合理措施与甲级写字楼或者星级酒店的合理措施要求是不同的。那么是不是说合理措施的要求不同，会导致业主的人身、财产安全受保障的程度不同呢？客观上确实可能有这样的结果，但有一个基础的前提要满足，就是业主的人身、财产安全是要从根本上被保障的，只是保障的方式、程度等是不一样的。所以说这个“合理措施”主要看的还是结果，我们要关注的不只是成本高低，关键在于“合理”，是一个以果导因的过程。

第二款的“合理措施”不再是以果导因，因为它要求的安全性没那么高，但是要有所行动。就“制止”来说，“制”容易，“止”很难，因为物业服务人没有行政处罚权，那“止”不了怎么办？就是后面说的——向有关行政主管部门报告并协助处理。对于这一条，大家可以在《民法典》的基础上，参考《北京市物业管理条例》的规定，进一步细化物业服务人的职责。

首先，关于“定期”，北京市目前要求在每年的3月31号以前公示上一年度的物业费的收支情况以及公共经营的收支情况。对于履行情况的公示，一般是一年，实际工作中可能有业主要求是半年，这个是可以协商的。对于维修资金的公示，一定是动用一次就公示一次，不只是定期。“合理方式”目前主要有大厅公示、微信公众号公示等，只要能将信息及时有效传达给业主，都是可行的。不仅公示，还要报告，这是业主大会、业主委员会知情权的表现，相应的材料由业主大会、业主委员会留存，所以这也适当增加了业主大会、业主委员会的留存责任。对于公示材料，我们要关注到政府给出的公示示范文本与财务的有关材料是存在差异的，需要多研究多总结，根据项目的不同情况作出合适的公示行为。

首先，物业服务人提供的服务不只是合同的约定，还可能是依据法律、法规或政策的规定。比如目前北京市对物业服务人垃圾分类的要求，就是地方立法规定的一项服务内容。其次，物业服务是一项一对多的行为，是一项公共服务，因此业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，相反当某个业主未支付物业费时，物业服务人也不得基于此而拒绝提供服务。

关于物业服务人可以催告业主在合理期限内支付物业费这一项，应明确这是物业服务人的一项选择权，而不是其义务，并不是不催告就不能起诉。当然在实际工作中，出于成本的考虑，物业服务人往往会先催告再采取诉讼或申请仲裁的形式。

第三款是一项原则性规定，应该做广义解读，禁止的行为不限于该款明确列出的几项。

本部分是业主对物业服务人的告知义务，实际生活中业主对其他业主的告知也很重要，有利于缓解业主之间有关相邻权的矛盾。

第一款应关注解聘的合理期间，即“提前六十日”或依据合同约定（本“合同”指的是业主与原物业服务人签订的合同），由此保障物业服务工作得以顺畅交接。

第二款实际上是为物业服务企业设立了一项权利，即委托方可以解除合同，但其应该承担责任，这也蕴含着委托合同的法理。但有一个问题是物业服务人应该找谁赔，用什么赔？首先，在诉讼上可以基于业主大会或业主委员会确定被告；其次，至于赔偿款项，可从业主共同资金和共有经营收益中获得。当然这个损失要进行客观认证，不能漫天要价。

根据《北京市物业管理条例》的规定，如果仍沿用原物业服务人的，可以不进行招投标。本条体现出《民法典》对合法性、合理性的关注与强调。

在实际生活中，我们经常会遇到这种物业服务合同期限届满，但业主没有进行续聘或者另聘，原物业服务人继续提供物业服务的现象。过去我们依据“事实服务”来对其认定，如今《民法典》明确规定原物业服务合同继续有效，但是服务期限不定期，这给了大家一个法定的效力，增强了对双方的约束。虽然合同继续有效，但随着情势的变化或者政策的改变，原合同中的一些内容可能确实需要进行改变，这也是双方可以进行博弈的部分。另外，“随时解除”不代表随意解除，还是需要以业主共同决定的方式去解聘。该条类似于委托合同中对随时解除的规定。

这个法定义务非常关键，现实中有关的争议也很多。公共事务的管理容易因为个体的原因发生认知上的混淆，业主共同决定的撤销权诉讼应该不影响现场交接。原因在于：第一，公共事务的管理不可能因为个体的原因而停止；第二，如果现场交接之后，事后业主共同决定被撤销了，那么业主组织应该对原来的物业服务人承担赔偿责任。当然，原物业服务人从现场退出之后，法院再去撤销原来业主大会的决定的动力就不那么充分了，所以法院一般也不轻易判决撤销。司法实践中到底如何适用本条，还需要再看以后是如何进行的。企业与业主之间还是需要相互制约的，企业错了要承担成本，业主错了要承担相应违约责任和赔偿，这样才能保证委托方和受托方之间的权利平衡。

新物业服务合同的生效到履行有一段时间，本条中的“接管”指的就是履行。新的物业服务合同成立并不影响原合同，新的物业服务合同生效，原合同终止，新的物业服务合同履行前，原物业服务人仍应处理相应事宜。可以说这是一个无缝对接的链条设计，还是十分精妙的。

比如原有的物业服务企业用打官司来拖延时间，今后应该不再有了，这不仅是因为《民法典》，还因为《北京市物业管理条例》，原物业服务企业要是不撤离的话，不仅不能收物业费，还要被罚款。这样能够增加市场上对合同的可预期性。再比如业主欠缴或者拒缴物业费的，这种情形的处理已经被《民法典》规定了具体的依据和后果，现在已经有因为拒缴物业费而被列入失信人黑名单的了。

北京市高院下发有关物业纠纷的指导意见应该还是十几年前的事情，一直没有变化过，最高人民法院关于建筑物区分所有权和物业管理纠纷的两个司法解释应该是在《物权法》颁布之后发布的，到现在也已经十几年了。本次《民法典》确立了很多有关物业的新的法律制度，这些新的法律制度可以供我们法院在司法裁判的实践过程中运用。

《北京市物业管理条例》2020年3月27日颁布，2020年5月1日实施，目前刚实施不久，即使是到明年1月份《民法典》的实施，也才半年多的时间。《北京市物业管理》中有很多内容是和《民法典》相竞合的，但是不是会有进一步的变化，比如《民法典》中对“不定期合同”等规定实际上就是打开了地方立法的空间，地方立法可以就这些内容做出更具体的、行之有效的制度设计。所以说《民法典》中物业服务合同章中的规定对以后《北京市物业管理条例》等地方立法的修订是会有一个很大的引导作用的。

以上我们对《民法典》物业服务合同章做了逐条的梳理和解读。北京市目前有关物业纠纷的案件数量已经多到了不可能单凭司法裁判的途径来解决的地步，所以北京市目前也在推动有关物业纠纷的多元化处理机制，包括诉前、诉中调解，但是目前看来一方面缺少专业的人员，一方面缺少专业的工具，而《民法典》物业服务合同章即提供了工具，为各位同行以非诉方式解决物业纠纷提供了较好的依据和较大的空间。